Цены на курортную недвижимость в Болгарии
До кризисного 2009 года ценообразование недвижимости в Болгарии соответствовало общепринятым тенденциям и имело вполне рыночный характер, то есть, цена определялась качеством объекта и в убыток никто не торговал.
Кризис внес свои коррективы! Многие проекты, начатые до кризиса в период повышенного спроса, оказались невостребованными.
В Болгарии, как и в Испании в свое время, произошла массовая перезастройка побережья, когда строить стали все и везде. Соответственно, местоположение и качество многих проектов было откровенно плохим. До кризиса, на фоне покупательского бума, эти объекты еще как-то продавались на уровне себестоимости или с минимальной прибылью, но вот после кризиса они «стали». Цены упали на все объекты, в том числе на вполне качественные и достойные. В этой ситуации откровенный неликвид стал просто не продаваемым! А застройщики имели кредиты, которые надо было возвращать. Поэтому случилось то, что случилось — рынок наполнился объектами по цене стоимости строительства и даже ниже! Горе-застройщики стали продавать свои объекты по любой цене, лишь бы рассчитаться с банками. И это явление стало массовым, что привело к некоторому искривлению ценовой картины.Покупатели — иностранцы зачастую не верно оценивают происходящее, считая «дармовые» цены на болгарскую недвижимость нормой. Но экономику никто не отменял, себестоимость строительства практически неизменна, что до кризиса, что после. Потому приведем некоторую градацию, которая может помочь правильно понять ситуацию с ценами на болгарском рынке курортной недвижимости.
1. Цены в диапазоне 300-550 евро/м2. Это продажа ниже себестоимости или по себестоимости дешевого некачественного строительства. Себестоимость строительства комплекса апартаментов с минимальной инфраструктурой и самого элементарного качества в Болгарии не может быть ниже 550 евро/м2, экономика строительства другого не позволяет. Соответственно, рассчитывать за 300-550 евро/м2 купить что-то нормальное, позволяющее использовать объект с удовольствием, абсолютно нереально. Мало того, в этой ценовой категории существуют серьезные риски столкнуться с последующими претензиями банков, когда окажется, что объект давно ипотекирован. В случае, если объект в данной ценовой категории не завершен и не имеет АКТ 16, то вероятность завершения и ввода в эксплуатацию также равна нулю, безо всяких вариантов, что бы вам не говорили и не обещали.Чудес не бывает. «Дармовые» цены на недвижимость это не чудо, а отражение некоторой конкретной экономической проблемы. Которая может стать и проблемой покупателя, который захочет «сэкономить» на здравом смысле.
2. Цену в диапазоне 600..1000 евро/м2 вполне вероятно могут попросить за готовый объект на 3-4 линиях. Это ни в коем случае не «элитный» и не «люкс» объект, как может значиться в рекламе. Это будет вполне средний апартамент, соответствующий представлениям о 2-3 звездах. Если он располагается на популярном курорте, то это может быть вполне разумное эконом-приобретение, если финансы не позволяют купить что-то получше. Но ждать чего-то особенного от такого объекта не стоит.
3. Цена объектов с действительно качественной инфраструктурой, с легким доступом к хорошему пляжу, с полной готовностью и АКТ 16 лежит сегодня в диапазоне 1000..1800 евро/м2. Ближе к нижней границе цены на объекты на 2-3 линиях, к верхней границе — на 1 линии с видом на море у хорошего пляжа. До кризиса цены на такие объекты была в 2 раза выше, так что и в этом сегменте произошла серьезная коррекция.
Приобретение таких объектов действительно позволит получать истинное удовольствие от отдыха, когда сомнений в правильности покупки не возникает. При этом в Болгарии в этом ценовом сегменте можно купить апартамент такого местоположения, которое в принципе невозможно на других рынках, например в Хорватии. Невозможно в Хорватии купить апартамент, от которого до километрового песчаного пляжа будет два десятка шагов — просто потому, что в Хорватии нет таких природных условий, плюс другая политика застройки курортов. А в Болгарии это факт, например в комплексе Андалузия-2.
